Při prodeji nemovitosti v Česku nemusíte platit daň z příjmu, pokud splníte jednu ze tří hlavních podmínek: dodržíte časový test vlastnictví (5 let u nemovitostí pořízených do roku 2020, 10 let u těch pořízených od roku 2021), prokážete, že jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky před prodejem, nebo použijete získané peníze na obstarání vlastní bytové potřeby. Další užitečné podrobnosti shrnuje přehled o tom, jaké jsou podmínky pro osvobození od daně z prodeje nemovitosti.
Hlavní podmínky pro osvobození
- Časový test:
-
- 5 let pro nemovitosti koupené do 31. 12. 2020.
- 10 let pro nemovitosti koupené od 1. 1. 2021.
- U zděděných nemovitostí se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud byl vaším příbuzným v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti) nebo manželem/manželkou. Zároveň platí, že v případě využití prostředků na vlastní bydlení časový test odpadá.
-
- Vlastní bydlení (bydliště): Stačí bydlet v nemovitosti nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Klíčové je, že zákon nevyžaduje trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu. Postačí, pokud jste nemovitost prokazatelně obývali, což můžete doložit například smlouvami s dodavateli energií, doručovanou poštou nebo svědectvím sousedů. Pokud se z nemovitosti odstěhujete a začnete ji například pronajímat, podmínku už nesplňujete, i kdybyste v ní předtím bydleli mnoho let.
- Použití na bytovou potřebu: Peníze z prodeje (které nebyly pořízeny pro vlastní bydlení) využijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby, přičemž je nutné tuto záměru včas oznámit správci daně. I pokud nesplníte časové testy, podle § 4 odst. 1 Zákona o daních z příjmů se můžete dani vyhnout, pokud peněžní prostředky získané z prodeje využijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Co přesně to znamená, definuje § 4b Zákona o daních z příjmů. Za bytovou potřebu se považuje například:
- Úplatné nabytí pozemku, na kterém bude do 4 let zahájena výstavba bytové potřeby (např. rodinného domu).
- Úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby nebo bytové jednotky.
- Výstavba, údržba a změna stavby (rekonstrukce, modernizace) rodinného či bytového domu.
- Splacení úvěru nebo zápůjčky (např. hypotéky), které byly na financování bytových potřeb použity.
Podle § 4b odst. 2 je klíčové, abyste záměr využít prostředky pro tento účel oznámili příslušnému správci daně (finančnímu úřadu) ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste příjem obdrželi. Samotné prostředky pak musíte využít nejpozději do konce následujícího kalendářního roku. Zákon umožňuje i zpětné využití – tedy pokud jste na bytovou potřebu vynaložili vlastní prostředky v roce předcházejícím prodeji.
Důležitá upozornění
- Oznámení osvobozeného příjmu: Pokud hodnota osvobozeného příjmu z prodeje přesáhne 5 milionů Kč, máte povinnost tento příjem oznámit finančnímu úřadu, i když je od daně osvobozen.
- Darování nemovitosti: U darování již neexistuje darovací daň, ale příjem z daru může podléhat dani z příjmů, pokud se nejedná o dar mezi blízkými příbuznými (přímá řada a vedlejší řada dle zákona).
Pokud chcete, můžeme probrat váš konkrétní případ. Napište mi:
-
- Kdy jste nemovitost získali
- Jak jste ji nabyli (koupě, dědictví, dar)
- Zda jste v ní bydleli
Ráda vám spočítám, zda splňujete podmínky osvobození.