Ze strany kupujících přibývají reklamace stavebně-technických vad. Proto se podíváme, jak má taková reklamace vypadat. Dokážete tak posoudit, jaká je „šance kupujícího na úspěch“. Často totiž při uplatňování práva z vadného plnění chybují a tím si sami své šance snižují.
Pro začátek si připomeňme, že uplatnit právo z vadného plnění může kupující na prodávajícím ve lhůtě 5 let a uplatnění práva má svá pravidla.
Kde kupující při reklamacích nejčastěji chybují a na co se zaměřit při posouzení oprávněnosti reklamace?
1) Oznámil vadu bez zbytečného odkladu?
Nejčastější chybou je, že kupující oznámí prodávajícímu vadu příliš pozdě. Podle § 2112 občanského zákoníku je nutné vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující zjistí. „Bez zbytečného odkladu“ sice zákon konkrétně nevymezuje, jde však spíše o dny než týdny. Pokud tedy kupující reklamuje vadu až po několika měsících (obvykle ji mezitím také nechal opravit), soud jeho reklamaci zpravidla zamítne.
V těchto případech se může prodávající uklidnit, že vada nebyla uplatněna správně a kupující nárok na odstranění vady či slevu z kupní ceny s největší pravděpodobností ztratil.
2) Oznámil vadu správné osobě?
Kupující se někdy snaží reklamovat vadu u realitního zprostředkovatele namísto prodávajícího, který je jedinou správnou osobou, u níž je možné vadu reklamovat. Zprostředkovatel není za vady nemovitosti odpovědný.
Co když nastane situace, kdy kupující reklamuje vadu pouze u realitního zprostředkovatele, a nikoliv u prodávajícího? Pak je jen na zprostředkovateli, jak rychle kupujícímu poskytnete informaci o tom, u koho musí reklamovat. Jak jsme psali v předchozím bodu, prodlení může mít vliv na posouzení, zda byla vada uplatněna „bez zbytečného odkladu“.
3) Nechal vadu opravit a chce zaplatit fakturu?
Dalším omylem kupujících bývá, že sice vadu oznámí včas, ale nechají ji sami odstranit a po prodávajícím požadují úhradu nákladů. Ani toto není správný postup. Kupující může v rámci reklamace požadovat buď odstranění vady nebo slevu z kupní ceny. A sleva podle Nejvyššího soudu neznamená automaticky náhradu nákladů na odstranění vady.
Pokud v takové situaci půjde o reklamaci oprávněnou, lze klientovi doporučit ať se pokusí o smírnou dohodu s přijatelnou slevou. Pokud je dohoda komplikovaná, je to přesně ten případ, kdy lze využít realitní mediaci sporu. Pokud dohoda není ani tak možná a hrozí soudní spor, je vhodná konzultace s advokátem, který by prodávajícího případně zastupoval.
4) Jde o vadu, kterou lze reklamovat?
Kupující se někdy snaží reklamovat vadu nemovitosti, která není vadou v právním slova smyslu a nevztahuje se ní právo z vadného plnění. Jde o vady, které jsou projevem stáří, kdy nemovitost či její prvky jsou po své životnosti, a/nebo běžného opotřebení, které kupující mohl očekávat. Někdy jde o vadu zjevnou, kterou kupující mohl při běžné prohlídce případně s vynaložením běžné opatrnosti zjistit, případně i o vadu, na kterou byl výslovně upozorněn a která už byla zohledněna v kupní ceně.
Může také jít o reklamaci vady jednotky, která je ale projevem vady společných částí domu a nelze ji reklamovat u prodávajícího. Správným řešením je požadavek na vyřešení příčiny u SVJ. Například může jít o vlhkost z netěsnící izolace v suterénu nebo plísně v důsledku zatékání do střešní krytiny.
Doporučení u těchto vad není jednoduché, protože posouzení vždy záleží na konkrétní nemovitosti, konkrétní vadě a dalších okolnostech. Lépe této situaci předcházet a nechat zpracovat ještě před zahájením prodeje technickou inspekci, která popíše stav nemovitosti a případná rizika skrytých vad. Pokud už však reklamace nastala, pak lze opět doporučit pokus o smírnou dohodu s přijatelnou slevou nebo pokud dohoda není možná a hrozí soudní spor konzultaci s advokátem.
5) Není v kupní smlouvě ustanovení ohledně vzdání se práva z vadného plnění?
Neměli byste zapomenout také na prostudování kupní smlouvy, kde se mohl kupující vzdát svého práva z vadného plnění a reklamace je tedy zřejmě neoprávněná.
Je pravděpodobné, že kupující od reklamace ustoupí, pokud ho prodávající na toto upozorní, ale nelze s jistotou vyloučit, že i přesto do sporu s prodávajícím půjde. V tu chvíli opět platí – pokus o smírnou dohodu s přijatelnou slevou nebo konzultace s advokátem u hrozícího soudního sporu.
Realitní zprostředkování není oprávněn a nemá povinnost řešit za klienty spory týkající se vad nemovitostí, ale můžeme vás odkázat na odborníky, kteří vám mohou pomoci situaci řešit
článek byl převzat od právní podpory ABES