..na vaše četné žádosti jsem připravila podbrobnější a jednoduše vysvětlený článek o DPH a nemovitostech.. Nejsem však daňový ani účetní poradce, proto doporučuji vždy konzultaci s odoborníky.
DPH při prodeji nemovitosti v roce 2025: Kdo ji platí a kdy?
Prodej nemovitosti v České republice může být v některých případech zatížen daní z přidané hodnoty (DPH). Ne vždy se ale tato daň uplatňuje — záleží na tom, kdo nemovitost prodává, jak stará stavba je a zda jde o stavební pozemek nebo byt/dům. Zde najdete přehledně vysvětleno, kdy se DPH při prodeji nemovitosti platí, kdy je prodej osvobozený a kdo ji musí odvést.
1. Kdo může být povinen k DPH
DPH se vztahuje pouze na plátce DPH, kteří prodávají nemovitost v rámci své podnikatelské činnosti. Typicky jde o developery, stavební firmy nebo podnikatele, kteří staví, rekonstruují či prodávají nemovitosti za účelem zisku. Naopak, pokud fyzická osoba – neplátce DPH prodává svůj byt nebo dům, který nevlastní v rámci podnikání, tento prodej není předmětem DPH.
2. Zásadní změna od roku 2025 – „časový test“ se zkrátil
Novela zákona o DPH (účinná od 1. 7. 2025) zkrátila dobu, po kterou může být prodej stavby zdaněn. Nově platí, že DPH se uplatňuje pouze u tzv. prvního dodání stavby, pokud k němu dojde do 23 měsíců od kolaudace nebo od dokončení stavby. Pokud se nemovitost prodává až po 23 měsících od kolaudace, je její prodej osvobozen od DPH. „Prvním dodáním“ může být i prodej po podstatné rekonstrukci (např. rozsáhlé technické zhodnocení).
3. Stavební pozemky zůstávají zdaněné
U stavebních pozemků se DPH uplatňuje i nadále. Podle nové definice jde o pozemek, který je podle územního plánu určen k zastavění, nebo je připravený pro výstavbu (např. zasíťovaný či se stavebním povolením). Prodej takového pozemku plátcem DPH je tedy zdanitelný (většinou 21 %).
4. Jaká je sazba DPH
- 21 % – základní sazba DPH (většina případů)
• 12 % – snížená sazba u novostaveb určených k bydlení nebo sociálnímu bydlení.
5. Kdy je prodej nemovitosti od DPH osvobozen
Prodej je osvobozen od DPH, pokud nejde o první dodání stavby a od kolaudace nebo dokončení uplynulo více než 23 měsíců. V těchto případech prodávající DPH neodvádí a kupní cena je tedy „bez DPH“.
6. Dobrovolné uplatnění DPH („opt-in“)
I když je prodej osvobozený, plátce DPH se může rozhodnout, že DPH dobrovolně uplatní. Dělá se to například tehdy, když i kupující je plátcem DPH a chce si daň odečíst. Tento postup musí být písemně dohodnutý mezi prodávajícím a kupujícím – ideálně přímo v kupní smlouvě.
7. Souhrnná tabulka
| Situace | DPH se uplatní? | Sazba |
| Developer prodává novostavbu do 23 měsíců od kolaudace | Ano | 21 % nebo 12 % |
| Fyzická osoba prodává vlastní byt (neplátce DPH) | Ne | – |
| Prodej starší stavby po 23 měsících od kolaudace | Ne (osvobozeno) | – |
| Prodej stavebního pozemku plátcem DPH | Ano | 21 % |
| Dobrovolné uplatnění DPH u plnění osvobozeného | Možné | 21 % / 12 % |
8. Praktické rady pro prodávající i kupující
- Zjistěte, zda je prodávající plátcem DPH.
• Zkontrolujte datum kolaudace nebo dokončení stavby.
• Ověřte, zda jde o stavební pozemek podle územního plánu.
• Dohodněte si případné dobrovolné uplatnění DPH písemně.
• V případě nejasností konzultujte s daňovým poradcem nebo Finanční správou.
9. Právní základ
- Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění novely č. 461/2024 Sb. (účinnost od 1. 7. 2025)
• Informace Finanční správy ČR – Změny v oblasti DPH u nemovitých věcí (2025)
📘 Tento článek slouží jako základní orientace pro klienty. Nejedná se o daňové poradenství; konkrétní postup doporučuji vždy konzultovat podle typu nemovitosti a daňového statusu prodávajícího.